낡은 아파트를 새롭게 재건축하는 것은 기본 10년이 걸린다 할 정도로 그 절차와 조건이 까다롭습니다. 투자목적으로 재건축 아파트를 사더라도 이런 상세한 절차 및 조건을 잘 이해하고 진행해야 합니다. 이 문서에서는 아파트 재건축의 절차와 조건에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
아파트 재건축 절차
재건축의 절차는 크게 계획 > 시행 > 완료의 3단계로 구분 지어 볼 수 있습니다. 앞의 단계에 해당할수록 재건축 가능성이 불명확하여 위험이 크지만 그만큼 저렴하게 매매할 수 있어 수익도 커집니다. 뒤의 단계로 갈수록 위험성은 적어지지만 그만큼 수익도 줄어드는 구조입니다.
| 단계 | 재건축절차 | 참고 |
| 계획단계 | 1. 기본계획 수립 2. 안전진단 3. 정비구역지정 |
위험(고) 수익(고) |
| 시행단계 | 4. 추진의원회 설립 5. 조합설립 6. 사업시행인가 7. 관리처분계획 |
위험(중) 수익(중) |
| 완료단계 | 8. 착공 및 분양 9. 입주 및 청산 |
위험(저) 수익(저) |
1. 기본계획수립
도시 주거환경정비 기본계획은 시, 도지사가 지정하며 10년 단위로 계획을 수립하고 5년마다 타당성 검토를 진행하게 됩니다. 서울의 경우 2015년 서울특별시 도시주거환경정비 기본계획이 발표되었으며 2025년까지 이를 기본으로 진행하게 됩니다. (서울시 기본계획 참고자료)
2. 안전진단
재건축 대상의 수유자의 10% 이상의 동의를 얻으면 안전진단을 실시할 수 있습니다. 이는 크게 A, B, C, D, E의 5등급으로 나누며 노후화에 따라 D, E 등급의 문제 상태에 해당되어야 재건축의 조건이 됩니다. 또한 5층 이상 아파트의 경우 30년 이상이 지나야 하는 조건도 있으므로 재건축 투자목적이라면 최소 30년 이상이 노후되어야 재건축의 기본 출발선에 섰다 할 수 있습니다.
안전진단까지 통과하는 단계가 시간이 많이 소요됩니다. 하지만 이 단계를 통과하면 이후의 단계는 상대적으로 수월합니다. 하지만 조합원간의 이권이나 마찰 등의 다툼이 있다면 완료까지 시간이 소요될 수 있습니다.
3. 정비구역지정
소유자의 2/3 이상의 동의가 있으면 정비구역 지정이 가능합니다. 구청장이 주민설명회를 열어 해당 내용을 전달합니다. 이로서 정비구역이 지정되면 이는 도시계획과 동일한 효력이 있어 신규 건축물의 설치가 제한되는 등의 규제가 발생합니다.
4. 추진위원회 구성
정비사업과 조합의 정관등의 초안을 작성하는 단계입니다. 정비사업의 초기단계이지만 매우 중요하므로 반대하는 측과의 갈등이 많이 발생하게 됩니다. 작성된 정관의 초안에 반대하여 위원회 자체의 교체 등의 반대의 목소리가 많이 나오는 단계입니다.
5. 조합설립
소유자의 3/4이상. 동별로 과반수 이상의 동의를 얻으면 조합설립의 조건에 해당됩니다. 투기과열지구의 경우 조합설립 후 매수할 경우 조합원의 자격이 없을 수 있으니 주의가 필요합니다. 향후 이 기준이 더욱 강화되어 안전진단 통과 이후 매입 시 조합원 자격이 없을 수도 있으니 꼭 체크가 필요합니다.
6. 사업시행인가
사업시행계획서 및 토지이용 계획, 주민이주대책 등의 재건축에 필요한 일련의 대책들을 정리하여 신청을 합니다. 이 신청서류에는 재건축 사업분담금, 이익금에 대한 정산 등에 대한 처리방법이 기입되어야 합니다. 이에 대한 허가가 내려져야 이후의 관리처분계획, 시공사 선정 등을 진행할 수 있습니다.
7. 관리처분계획
사업시행인가가 되면 60일 이내에 사업시행자가 수유주들을 대상으로 분양신청, 공고 등의 일정을 통지하게 됩니다. 이 신청이 통지되면 소유주들은 일정기간 (30일~60일) 내에 분양신청을 해야 합니다.
8. 착공분양 및 입주, 청산 절차
조합원들이 모두 이주하고 철거를 시작합니다. 보통 아파트 단지의 착공부터 준공까지는 3년 정도의 시간이 걸립니다. 사업시행인가시 계획한 이주대책 등에 따라 주변 지역에서 전, 월세 등으로 임시 거주하며, 시공이 완료되며 입주합니다.
재건축 조건
1. 재건축 대상
- 기존 또는 예정 세대수가 300세대 이상, 부지면적이 10,000 제곱미터 이상일 것
- 재건축 안전진단 시 D, E 등급으로 노후도가 높아 붕괴 및 안전사고의 위험성이 있는 경우
- 재해 발생 등으로 신속한 정비사업의 추진 필요성이 있는 경우
2. 불량 노후 건축물 기준 (2015년부터 10년 단축)
서울특별시 조례에 따른 노후 불량 건축물의 기준은 다음과 같습니다. 하지만 2015년 부터 재건축 연한이 최대 40년에서 10년 단축되어 30년으로 조정되었습니다. 따라서 최신 재건축 단축 연한은 아래를 참고 바랍니다.
| 준공년도 | 서울특별시 조례 | 2015년 개정 | 단축연한 |
| 1981년 이전 | 20년 이상 | 20년 이상 | 0년 |
| 1982년 | 22년 이상 | 21년 이상 | 1년 |
| 1983년 | 24년 이상 | 22년 이상 | 2년 |
| 1984년 | 26년 이상 | 23년 이상 | 3년 |
| 1985년 | 28년 이상 | 24년 이상 | 4년 |
| 1986년 | 30년 이상 | 25년 이상 | 5년 |
| 1987년 | 32년 이상 | 26년 이상 | 6년 |
| 1988년 | 34년 이상 | 27년 이상 | 7년 |
| 1989년 | 36년 이상 | 28년 이상 | 8년 |
| 1990년 | 38년 이상 | 29년 이상 | 9년 |
| 1991년 이후 | 40년 이상 | 30년 이상 | 10년 |
맺음말
재건축은 위에 설명된 절차에 따라 위험도와 수익률이 차이가 있습니다. 가장 수익이 높은 경우는 안전진단 수립 이후이나 이는 조합원 인정 가능 여부 등을 검토하여야 하는 것도 중요합니다. 이상의 정보가 도움이 되시기를 바랍니다.
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